土地市場疲態已現。

據彭博新聞社8月14日報道，由於政府推行去槓桿，以及接二連三的樓市調控使開發商利潤率承壓，中國一些人口最擁擠的城市出現了土地流拍的情況。

克爾瑞匯總的數據显示，2018年前七個月共有419幅地塊流拍，同比增加78%。前兩次樓市陷入低迷期前都曾出現過開發商拿地放緩的情況，流拍數量竄升表明這種情形或許在重演。

而據《華夏時報》8月24日援引中原地產研究中心公布數據显示，2018年前7個月，全國房地產市場土地流拍一共有796宗。其中，一線城市土地流拍共有13宗，創下2012年以來的新高。二線城市土地流拍一共154宗，同比增長200%；三、四線城市土地流拍合計達到629宗，2017年同期為284宗，同比增長121%。如果計入8月以來浙江嘉興、山西太原等地的土地流拍數據，2018年以來，全國房地產市場土地流拍已超800宗。

在土地流拍頻繁出現的同時，地價下跌也在部分城市出現。在2018年7月的土拍中，廈門多幅商住用地樓麵價跌破2萬，如翔安區13-16片區地塊樓面地價為18909元，相比兩年前同區域的地王37512元/平方米，跌去近一半。在廣州，位於郊區的三幅地塊今年先後進行過六次招標，儘管要價一降再降，卻使用沒有人出價。在上海，靠近市中心的一小幅地塊8月早些時候也出現流拍。杭州、蘇州、合肥出現過類似情況，因空間緊缺，這些城市都被視為熱門市場。

同策房產諮詢公司研究主管張宏偉表示，一系列土地流拍表明房地產市場已經在回調，開發商的日子會越來越難，他們將不得不加大降價力度。

據彭博新聞社基於8月14日公布的官方數據計算，7月平均地價在27個月以來首次下降，同比跌幅為2.6%。招商蛇口執行副總裁劉偉8月稍早接受採訪時表示，有時是企業沒有足夠的資金，有時是企業面臨限價權衡成本收益后就放棄了。近幾個月來，房價無視最新的調控措施再度攀升，因此政府可能樂見資金緊張的開發商減緩拿地。國家統計局8月14日公布的數據显示，7月新建住宅銷售額飆升25%，創下13個月以來最大漲幅。

長江證券分析稱，土地流拍若進一步惡化，或將影響政府性基金收入，進而制約下半年基建發力空間。長江證券表示，地方政府國有土地使用權出讓收入，與土地成交情況密切相關，2016-2017年土地市場火熱，帶動地方政府國有土地使用權出讓收入大幅增長，由2015年的-21.4%持續回升至2017年的40.7%。

中信建投研報認為，今年土地市場供需分歧加大，流拍率甚於2014年。報告統計，以土地宗數為口徑，今年前7月流拍率約6%，二季度以來，流拍率均值為7%。流拍率高於近輪周期中最低迷的2014年，當時平均流拍率也僅為4%。尤其是一線城市，流拍率更是在二季度創下17%的最高值。從整體流拍規模來看，今年將達到歷史峰值。數據显示，2014年是近年來流拍量最高的一年，總流拍宗數為345宗，較15-17年分別高出23%、219%和13%，但今年前7月300城總流拍宗數達258宗，與2014年同期相比高出59%。

報告認為，此次流拍的動因與上一輪不同，2014年是因為銷售市場低迷導致開發商拿地能力與意願均十分疲弱，然而這一輪，銷售市場穩定，2018年全國熱點地區土地市場整體降溫，流拍現象的蔓延主要是房企基於利潤率以及去槓桿下的理性選擇。

負債率飆升，房企資金承壓

華創證券在8月12日發布的研報中稱，下半年流拍現象增多，從另一方面反映出在行業資金趨緊房企拿地意願逐漸減弱，同時考慮到在降槓桿背景下政府財政壓力更為凸顯，下半年土地供給意願仍強。預計下半年土地市場的供需關係改善將進一步推動掛牌均價及成交溢價率走低。

據時代周報報道，層層調控政策加碼后，一二線城市自2017年下半年以後基本進入全面限價。而在嚴格執行限價的背景下，開發商的利潤率逐漸被削弱。在此背景下，高單價、高溢價率的現象在土地市場明顯減少。而土地供應規則的改變亦在限制房企的土地需求側的活動。銷售限價、配建自持面積等多樣化的土地拍賣規則與競買條件使得項目的隱性成本更高，變相提升了開發商的拿地門檻和難度。

資金方面的壓力也使得房企拿地理性了許多。根據wind數據显示，2018年一季度，上市房地產企業的平均槓桿率飆升至76.16%。

負債率飆升的同時，房企融資規模也在逐步緊縮。同策諮詢研究院監測數據表示，在2018年前7個月，40家典型房企融資總額達到4105億元，相當於2017年下半年融資體量。同時，股權融資凍結、公司債、銀行貸款等融資方式受到嚴格監管。

在此背景之下，各大房企均提出了去槓桿的目標，而這最直接的影響體現在土地投資上。目前，大多數城市均對土地資金來源有着嚴格的要求，房企必須全款自有資金拿地，銀行貸款、轉貸、股東借款和私募資金都不能用於支付土地出讓金。而這使得手頭資金並不闊綽的房企在地塊的選擇上不敢盲目。

地價走低，高房價將失去支撐

流拍、底價成交、溢價率走低意味着，地價正在進入下跌通道，那麼居高不下的房價是否將失去支撐？

據《21世紀經濟報道》援引深圳市房地產中介協會發展研究總監徐楓的觀點稱，房價與地價之間並沒有必然的聯繫。從成本法的角度來說，地價下跌對房價的回調是一個有利的條件，但地價下跌並不能抵減其他成本費用的上升。

徐楓就香港經驗舉例，地價和房價之間的顯性關係不是特別明顯。早些年，有些開發商在香港拿了地王，但是碰上了不好的市場，樓價全面下跌，開發商的樓盤也因時而調整。

深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁也認為，地價低有利於房價回調，但是不盡然。因為還得看市場的因素，不完全是地價，供需關係和調控也會影響房價的最終定價。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，地價下跌確實可以為房價下跌創造較好的條件，或者說房價上漲的空間相對會減少，所以地價下跌多少是具有市場信號意義的。但是，地價下跌同時，建材等成本卻在上調，所以從穩定房價的角度看，包括地價、建安成本等方面都需要積極管控。

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 “這標志著阿里巴巴完成了從依靠個人特質變成依靠組織機制、依靠人才文化的企業制度升級”。9月10日，馬雲宣布一年後不再擔任阿里巴巴董事局主席，將由現任CEO張勇接任。在公開信中，他將這次交接定義為對於阿里巴巴長遠發展至關重要的一次升級。

馬雲說，這是他深思熟慮、認真準備了10年的計劃。10年前，阿里巴巴創建合伙人機制，來解決規模公司的創新力問題、領導人傳承問題、未來擔當力問題和文化傳承問題，以制度和人、文化的完美結合，讓公司得以健康持續發展。

 

（圖/阿里巴巴不是一個馬雲基於個人魅力領導的公司，而是有一套真正的“集體決策”機制，有一群有擔當、負責任的合伙人群體來治理的開放經濟體。）

馬雲在公開信中說，任何人都不可能永遠擔任公司的CEO和董事長工作。“10年前我們就問自己這個問題，如何保證馬雲離開公司以後，阿里巴巴依然健康發展？我們相信只有建立一套制度，形成一套獨特的文化，培養和鍛煉出一大批人才的接班人體系，才能解開企業傳承發展的難題。”

2014年，阿里巴巴集團執行副主席蔡崇信曾公開撰文闡釋阿里巴巴建立合伙人制度的考慮：“不少優秀的公司在創始人離開后，迅速衰落，但同樣也有不少成功的創始人犯下致命的錯誤。我們最終設定的機制，就是用合伙人取代創始人。道理非常簡單：一群志同道合的合伙人，比一兩個創始人更有可能把優秀的文化持久地傳承，發揚。”

 

（圖/在阿里巴巴集團的36位合伙人中，已經有兩位“80后”。三分之一的合伙人是女性。）

5年前，馬雲曾把合伙人定義為公司的運營者、業務的建設者、文化的傳承者，同時又是股東，最有可能堅持公司的使命和長期利益，為客戶、員工和股東創造長期價值。

將在一年後接任董事局主席的張勇，被馬雲稱為合伙人機制下人材梯隊中的“傑出商業領袖”。對阿里巴巴而言，人材培育體系與組織文化傳承，同合伙人機制一樣重要。“單純靠人或制度都不能解決問題，只有制度和人、文化完美結合在一起，才能讓公司健康持久發展。”馬雲在全員信中說。

從1999年創始之日起，阿里巴巴就立下“良將如潮”的目標，馬雲在公開信中說：“經過19年的努力，今天的阿里巴巴無論是人才的質量和數量都堪稱世界一流。”教師出身的馬雲，為阿里湧現出的一大批以張勇為代表的人材自豪。

阿里巴巴已經擁有了多元、年輕的管理和人材梯隊。在阿里巴巴集團的36位合伙人中，已經有兩位“80后”——天貓技術負責人吳澤明和螞蟻金服副CTO胡喜；女性占合伙人的三分之一；現任的淘寶總裁蔣凡是一位“85后”；在資深總監以上的核心管理人員中，“80后”佔到14%；而在阿里巴巴的管理幹部和技術骨幹中，“80后”已經佔到80%，“90后”管理者已超過1400人，占管理者總數的5%。

正如阿里巴巴集團執行副主席蔡崇信在2014年致信港交所時所說的那樣：合伙人機制是“建立並完善一套文化保障機制”。這一套機制讓阿里巴巴有了“靈魂”，使阿里巴巴的使命和文化得以堅守和傳承，不因個人職務的變動而發生變化；也正是基於這個機制形成的合伙人團隊，使阿里巴巴得以不為短期利益所惑，堅定地執行阿里巴巴經濟體面向未來的戰略，讓客戶、公司和所有股東的長期利益得到實現。2014年上市時，阿里巴巴的市值是1700億美元，而現在，阿里巴巴市值超過4000億美元，資本市場“用腳投票”支持阿里巴巴，這不只源於阿里巴巴驕人的業績，也源於投資者對阿里巴巴合伙人機制和長遠戰略的信心。

在公開信中馬雲表示，正是長期的制度和文化建設，“讓我們有足夠的自信和能力迎接這一天”；“我深信，今天阿里巴巴合伙人制度和阿里巴巴所捍衛的文化，將會越來越贏得客戶、員工和股東的支持和擁護。”

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