(原標題：以穩為主 7月樓市調控逾40次)

時代周報記者 謝中秀 發自北京

　　樓市調控政策號角從今年4月吹到7月，愈吹愈響。

　　據時代周報記者統計，進入7月，陸續有蘇州加碼調控、洛陽重申限價、呼和浩特開啟行業規範自查、寧波規範商品房銷售等政策出台。7月19日，開封取消“限售令”，一天後撤回，亦從側面反映當前樓市調控政策從嚴。

　　中原地產研究中心統計指出，截至7月28日，7月單月房地產調控已經超過40次。這輪從3月開啟的樓市“小陽春”，目前退燒程度並不明顯。根據國家統計局公布的70城房價數據，6月共63城新房價格環比上漲，較5月減少4個，但仍高於今年2月—彼時，僅有57城新房價格環比上漲。

　　“從政策走勢來看，‘房住不炒’下，穩預期、穩地價、穩房價還是我國房地產政策的主基調。接下來，預計有上漲風險的城市仍舊會出台政策維‘穩’。”中原地產首席分析師張大偉對時代周報記者表示。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波在接受時代周報記者採訪時認為，雖然7月政策收緊釋放的信號更加明顯，但並不代表未來樓市調控政策一味從緊：“整體經濟環境、房地產融資環境、需求側調控力度是影響樓市基本面的主要因素。整體經濟環境的不確定性會對房地產市場形成全局性影響，而房地產融資環境則直接對房企形成明顯影響，在需求側調控不放鬆的趨勢下，下半年樓市過熱的幾率明顯較小，樓市政策也將從穩，不會過多加碼。”

樓市降溫緩慢

　　以4月19日為節點，今年上半年的樓市調控明顯分為兩個階段：一季度發布政策量少且偏寬鬆，隨着4月19日住建部未點名預警6個一季度房價波動較大的城市，政策迅速轉向。

　　數據显示，4月、5月、6月我國房地產相關調控分別達60次、41次和46次。回顧此前1—3月，則分別為68次、21次、15次。其中1月發布樓市相關政策較多，主要是受各地召開地方兩會、定調樓市的影響。

　　7月，四個加碼調控政策的典型城市中，蘇州5月因房價漲幅過大被住建部點名預警，洛陽為6月全國新房漲幅第一城市，呼和浩特則連續8個月二手房漲幅領跑全國，寧波由於近期浙江省批複前灣新區，部分房企開始藉機炒作房源緊缺的市場氛圍。

　　蘇州是上半年政策調控最典型的城市。克而瑞地產中心統計數據显示，3月蘇州市區商品住宅成交面積為66萬平方米，環比增加109%;4月市場延續熱度，共成交商品住宅105萬平方米，環比增長58%。

　　隨後，蘇州迅速出台調控政策。5月11日，蘇州對蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域內新房限售三年，蘇州工業園區全域二手房限售五年，並調整了地價指導要求。

　　但市場並未明顯降溫。據克而瑞地產研究中心數據，政策發布當月，蘇州商品住宅成交面積99萬平方米，環比下滑6%;6月，蘇州全市商品住宅成交91萬平方米，繼續小幅下滑，但縱向比較來看，仍舊處於歷史較高位置。

　　7月24日，蘇州再度出手，將非蘇州市戶籍居民家庭購買第一套房所需社保要求2年內累計繳納1年提高到3年內連續繳納2年，並將限售範圍從局部擴大到全市。

　　另外，時代周報記者注意到，金融政策收緊成為7月樓市調控的重點之一。截至7月29日，相關部門已發布15次講話或政策，要求注意防範房地產金融風險。銀保監會、央行亦密集採取各項措施：5月17日，銀保監會發布《關於開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》，規範房地產融資;7月12日，《關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，提出房地產企業發行外債只能用於“借新還舊”。

　　“之前，房地產金融風險比較少提及。但近期被反覆提及並出台針對性政策，說明中央各級部門已經注意到房地產融資井噴、風險加大，助推了地市、樓市走熱。”張大偉表示。

三四線城市未達政策鬆綁條件

　　“房住不炒”“三穩”要求全國“一盤棋”，但落實到各地，卻面臨不同的壓力。

　　以蘇州、洛陽、呼和浩特、寧波為代表的熱點一二線城市仍面臨抑制房價上漲要求，部分三四線城市則需應對樓市防跌難題。

　　據時代周報記者不完全梳理，截至目前，已有開封(發布一日後撤回)、菏澤、太原三城取消限售令，另有衡陽(同樣是發布後撤回)、南京高淳區、蘭州等地取消限購令。此外，安徽阜陽已取消土地出讓限價條款。

　　三四線城市樓市面臨的壓力究竟有多大?

　　上海易居房地產研究院《2019年上半年中國百城庫存報告》显示，截至2019年6月底，易居房地產研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45203萬平方米，環比增長0.4%，同比增長6.0%。其中64個三四線城市庫存總量為20180萬平方米，環比增長0.6%，同比增長9.5%。易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示：“三四線城市庫存已經連續8個月同比正增長，庫存去化壓力有所增加。”

和熱點一二線城市不同，受調控影響，近兩年，三四線城市樓市快速降溫。

　　以開封為例。2017年5月，開封發布“汴九條”，調控樓市。當年，開封市全年商品房總銷售面積為394.68萬平方米，月平均成交約32.89萬平方米。隨後市場快速下滑，2018年開封全市新建商品房累計成交258.5萬平方米，同比下滑21.53%，月平均成交面積約為21.54萬平方米。

　　根據諸葛找房提供的數據，開封市場下行的趨勢至今仍未扭轉—2019年上半年，開封市區成交商品住宅124.51萬平方米，月平均成交量約為20.75萬平方米。但上海易居房地產研究院同時提出，三四線城市樓市政策鬆綁的條件還不成熟，因為房價漲幅依然在擴大。

　　根據《2019年上半年中國百城房價報告》，今年上半年，易居房地產研究院監測64個三四線城市新建商品住宅成交均價為10927元/平方米，同比上漲10.1%。

　　嚴躍進指出，三四線城市房價的這一波上漲，甚至可以追溯到2018年6月：從2018年6月開始，三四線城市房價同比漲幅曲線呈上揚態勢，中間雖略有波動但趨勢不改。

　　諸葛找房數據研究中心分析師段雨桐指出：“2019年第30周，三四線城市的商品住宅均價為11365元/平方米，環比微漲0.06%，連續三周上漲，雖說‘因城施策’，但目前三四線城市並不具備政策鬆綁條件。地方政府出台政策前，應先詳細了解地方具體情況、預計政策效果，再根據國家的調控方向，出台適合自己城市的政策。”

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       注意力經濟，追求最大限度地吸引用戶的注意力，進而實現商業變現。這是當下被奉為圭臬的商業邏輯。注意力即為流量，流量則是商業變現的根本。大量品牌紛紛選擇有流量的明星，為的是討好明星背後的粉絲群，吸引流量。這種方式簡單直接，卻愈發引起審美疲勞。

       首汽約車成立四周年，在周年慶期間，首汽約車邀請刺蝟樂隊擔任唱享體驗官，聯合全國多個城市同步上演了一場萬人車上演唱會，為陷入流量迷局的品牌提供了全新思路。

       首汽約車邀請的是實力派樂隊刺蝟，採用了在車上首發首汽約車堅持版新歌MV的方式，為廣大乘客提供了一場視聽盛宴。憑藉新穎的方式、超燃的音樂，這場周年慶迅速成為熱門話題，無數用戶紛紛在社交網站分享在車上發生的新鮮事、分享尋找“刺蝟專車”的攻略。而當了解刺蝟的成長歷史后，大量網友深受鼓舞，網絡上掀起了新一輪關於堅持話題的探討，再度引爆社交網絡。大量大V、媒體人、樂評人參與其中，一場司慶嘉年華儼然變成了堅持夢想的分享會。

       首汽約車是如何通過一支MV，交上一份超燃的答卷？首汽約車的做法對於整個行業，有哪些值得借鑒的地方？

       品牌內核相融

       流量固然有吸引力，但對於品牌來說，獲得流量的方式更加重要。如果目光只局限在流量的大小，難以形成流量對品牌的有效傳導。選取明星需要有流量，但更重要的是與品牌相契合。

       首汽約車與刺蝟樂隊的合作之所以能燃爆網絡，最為關鍵的是二者在品牌是極為契合。無論是首汽約車還是刺蝟，都是始終在堅持自己的路、堅持自己的特點、堅持自己的夢想，無論是等待還是挑戰，始終未曾動搖。

       十四年裡，刺蝟始終在堅持搖滾的道路，始終在做屬於自己風格的音樂。現實的物質問題也許會讓他們暫時妥協，但他們自始至終都在堅持。正如新歌歌詞提到的，“義無反顧 理想無需多言”，堅持理想是刺蝟的信條。

     

       同樣首汽約車成立以來，也是種在堅持“讓滿意成為一種習慣”。無論競爭多麼激烈，首汽約車都在盡自己做大的能力去讓用戶享受到舒適的服務。為了讓用戶享受到更完善的服務，不斷豐富產品線，如今已經涵蓋即時用車、預約用車、多日接送、日租、半日租、接送機等用車服務場景，提供出租、暢享、舒適、商務、豪華、大巴等豐富車型。為了讓用戶享受到最好的服務，首汽約車在不斷優化服務的同時，推出了十五項金牌服務標準，從合規到專業再到品質服務，盡最大的可能讓用戶感受到品質。

     

       首汽約車對於服務始終如一的堅持，與刺蝟樂隊對於音樂夢想的堅持形成了強有力的契合。由刺蝟擔當首汽約車唱享體驗官是極佳的選擇。而兩者的品牌形成契合，大眾更容易對品牌形成傳導，便會爆發出1+1>2的能量。

       傳遞精神

       品牌契合的基礎上，流量的意義不只是商業變現，更重要的還有品牌認同。實際上，對大多數用戶來說，感知到一個品牌的價值，更容易對這個品牌形成認同，也就更願意參與到這個品牌中。

       首汽約車與刺蝟的合作，有一個極為關鍵的信息。刺蝟新歌有幾句讓人熱血澎湃的歌詞，“關於明天 願你堅持不懈 即便前路 是無盡的黑夜 一路向前 沿途美景無邊 義無反顧 理想無需多言 再多考驗 也都會兌換成喜悅 憧憬無限 迎接更美好的世界”。“堅持不懈”、“一路向前”、“義無反顧”，最終換來“喜悅”、“美好的世界”。這句話傳遞的內核是堅持，也是此次萬人車上演唱會傳遞的內核。

       堅持的力量，是首汽約車在四周年慶時傳遞的主要內容。這便是首汽約車的高階玩法：展現精神而非產品，讓用戶真切感知到品牌背後的內核，形成共鳴並主動傳播。

       刺蝟對音樂的堅持，首汽約車對於服務始終如一的堅持，都是以自身的行動，為大眾展示堅持的力量。刺蝟多年的蟄伏，最終迎來綻放，在今年夏天讓無數人被他們的精神感染。首汽約車對於服務始終如一的堅持，最終讓服務成為首汽約車最顯著的亮點。極光大數據显示，2018年下半年，首汽約車月均日活躍用戶數量一路上升，由6月的26.3萬上升至12月的66.5萬，躍居行業第二。平台擁有極強的用戶黏性。

       首汽約車的成績與刺蝟的綻放，無形中對大眾形成了一種鼓舞，這種精神形成強大的感染力，讓每一個在堅持追尋夢想的人深受鼓舞。因此，無數人會主動分享自己堅持夢想的經歷，為自己打氣，也為夢想打氣。

       修鍊內功

       無論流量如何龐大，產品永遠是第一位的，沒有高價值的產品，流量都只會帶來負面作用。首汽約車四周年的萬人車上演唱會之所以有如此大的影響力，歸根結底是源於實力派。

       無論是首汽約車還是刺蝟，他們都注重“內功”的修鍊，而不是外表的光鮮亮麗。石璐在不斷的練習下成為搖滾第一女鼓手；子健的寫詞功底堪稱一絕，“一代人終究老去，但總有人會更年輕”引發無數人共鳴。這支樂隊成立14年，從來沒有為了成名而參加選秀，其本質是做自己最優秀的音樂，為大眾帶來極致的音樂體驗。

       同樣的，首汽約車成立四年來，始終從用戶的角度出發，努力把每一個服務細節優化到極致。首汽約車提出十五項金牌服務規範，能夠對司機開車門的禮儀、問候的禮儀等等精確到每一個細節。首汽約車對用戶群體細分到了極致，對於兒童、孕婦、行動不便、視聽障礙、飲酒醉酒、攜帶寵物等等特殊乘客，首汽約車都提出了具體而詳細的的服務要求。比如，對於兒童乘客，首汽約車區分為懷抱嬰兒的乘客、攜帶兒童的乘客以及未成年乘客單獨乘車三類場景，分別制定了細緻的服務規範，真正實現貼心的服務。對於孕婦乘客，首汽約車要求駕駛員需在乘客上車前對車輛內部進行消毒處理，在乘客上車時，將副駕駛座椅調至最前，確保後排空間充足，調節適宜的空調溫度，行車平穩，輕起、穩剎、緩併線等。憑藉優質的服務，首汽約車先後圓滿的為G20，金磚，19大等國家級別的重要會議貢獻了自己的力量。而如今，首汽約車的觸角已經遍及全國，為用戶帶來最極致的體驗。

   

       正是憑藉強大的內功，刺蝟讓無數路人轉粉，首汽約車誕生四年，有7000萬用戶體驗過首汽約車的品質服務，雙方的合作也就激發了廣大用戶的參與熱情。

       回看這場萬人車上演唱會，與其說這是一場四周年慶，不如說是一場關於堅持夢想的分享，展現的是堅持的態度，是不盲從流量、追求自我的精神。刺蝟的音樂堅持與首汽約車的服務堅持，形成了完美的契合，最終讓雙方的合作成為全民參與的，追逐夢想的熱門話題。

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　一、房地產開發投資完成情況

 

　　2019年1—8月份，全國房地產開發投資84589億元，同比增長10.5%，增速比1—7月份回落0.1個百分點。其中，住宅投資62187億元，增長14.9%，增速回落0.2個百分點。

　　1—8月份，東部地區房地產開發投資44857億元，同比增長8.8%，增速比1—7月份回落0.4個百分點；中部地區投資17809億元，增長9.8%，增速加快0.3個百分點；西部地區投資18506億元，增長16.0%，增速加快0.9個百分點；東北地區投資3418億元，增長9.7%，增速回落1.3個百分點。

 

　　1—8月份，房地產開發企業房屋施工面積813156萬平方米，同比增長8.8%，增速比1—7月份回落0.2個百分點。其中，住宅施工面積568025萬平方米，增長10.1%。房屋新開工面積145133萬平方米，增長8.9%，增速回落0.6個百分點。其中，住宅新開工面積107053萬平方米，增長8.9%。房屋竣工面積41610萬平方米，下降10.0%，降幅收窄1.3個百分點。其中，住宅竣工面積29336萬平方米，下降9.6%。

 

　　1—8月份，房地產開發企業土地購置面積12236萬平方米，同比下降25.6%，降幅比1—7月份收窄3.8個百分點；土地成交價款6374億元，下降22.0%，降幅收窄5.6個百分點。

 

　　二、商品房銷售和待售情況

 

　　1—8月份，商品房銷售面積101849萬平方米，同比下降0.6%，降幅比1—7月份收窄0.7個百分點。其中，住宅銷售面積增長0.6%，辦公樓銷售面積下降10.8%，商業營業用房銷售面積下降13.9%。商品房銷售額95373億元，增長6.7%，增速加快0.5個百分點。其中，住宅銷售額增長9.9%，辦公樓銷售額下降11.7%，商業營業用房銷售額下降12.8%。

　　1—8月份，東部地區商品房銷售面積40303萬平方米，同比下降3.6%，降幅比1—7月份收窄0.6個百分點；銷售額50739億元，增長5.5%，增速加快0.3個百分點。中部地區商品房銷售面積28791萬平方米，增長0.5%，1—7月份為下降0.1%；銷售額20682億元，增長7.4%，增速加快0.7個百分點。西部地區商品房銷售面積28284萬平方米，增長3.8%，增速加快1.0個百分點；銷售額20363億元，增長9.9%，增速加快0.6個百分點。東北地區商品房銷售面積4471萬平方米，下降6.6%，降幅收窄1.2個百分點；銷售額3589億元，增長2.3%，增速加快1.8個百分點。

 

　　8月末，商品房待售面積49784萬平方米，比7月末減少92萬平方米。其中，住宅待售面積減少140萬平方米，辦公樓待售面積增加16萬平方米，商業營業用房待售面積增加16萬平方米。

 

　　三、房地產開發企業到位資金情況

 

　　1—8月份，房地產開發企業到位資金113724億元，同比增長6.6%，增速比1—7月份回落0.4個百分點。其中，國內貸款17322億元，增長9.8%；利用外資81億元，增長1.3倍；自籌資金36036億元，增長3.1%；定金及預收款38377億元，增長8.3%；個人按揭貸款17449億元，增長11.8%。

　　四、房地產開發景氣指數

 

　　8月份，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為100.94，比7月份提高0.04點。

 

表1　2019年1—8月份全國房地產開發和銷售情況
指標	絕對量	同比增長（%）
房地產開發投資（億元）	84589	10.5
其中：住宅	62187	14.9
辦公樓	3861	0.6
商業營業用房	8456	-9.4
房屋施工面積（萬平方米）	813156	8.8
其中：住宅	568025	10.1
辦公樓	34882	4.2
商業營業用房	94496	-1.7
房屋新開工面積（萬平方米）	145133	8.9
其中：住宅	107053	8.9
辦公樓	4480	20.2
商業營業用房	12172	-4.5
房屋竣工面積（萬平方米）	41610	-10.0
其中：住宅	29336	-9.6
辦公樓	1544	-13.8
商業營業用房	4988	-15.6
土地購置面積（萬平方米）	12236	-25.6
土地成交價款（億元）	6374	-22.0
商品房銷售面積（萬平方米）	101849	-0.6
其中：住宅	89410	0.6
辦公樓	2275	-10.8
商業營業用房	5971	-13.9
商品房銷售額（億元）	95373	6.7
其中：住宅	83317	9.9
辦公樓	3227	-11.7
商業營業用房	6660	-12.8
商品房待售面積（萬平方米）	49784	-7.6
其中：住宅	22790	-13.8
辦公樓	3665	2.6
商業營業用房	13344	-6.0
房地產開發企業到位資金（億元）	113724	6.6
其中：國內貸款	17322	9.8
利用外資	81	129.3
自籌資金	36036	3.1
定金及預收款	38377	8.3
個人按揭貸款	17449	11.8

表2　2019年1—8月份東中西部和東北地區房地產開發投資情況

地　 區	投資額 （億元）		同比增長 （%）
		住　宅		住　宅
全國總計	84589	62187	10.5	14.9
東部地區	44857	32487	8.8	11.5
中部地區	17809	13729	9.8	14.4
西部地區	18506	13403	16.0	25.2
東北地區	3418	2567	9.7	13.2

表3　2019年1—8月份東中西部和東北地區房地產銷售情況

地　區	商品房銷售面積		商品房銷售額
	絕對數 （萬平方米）	同比增長 （%）	絕對數 （億元）	同比增長 （%）
全國總計	101849	-0.6	95373	6.7
東部地區	40303	-3.6	50739	5.5
中部地區	28791	0.5	20682	7.4
西部地區	28284	3.8	20363	9.9
東北地區	4471	-6.6	3589	2.3

　　附註

 

　　1.指標解釋

 

　　房地產開發企業本年完成投資：指報告期內完成的全部用於房屋建設工程、土地開發工程的投資額以及公益性建築和土地購置費等的投資。該指標是累計數據。

 

　　商品房銷售面積：指報告期內出售新建商品房屋的合同總面積（即雙方簽署的正式買賣合同中所確認的建築面積）。該指標是累計數據。

 

　　商品房銷售額：指報告期內出售新建商品房屋的合同總價款（即雙方簽署的正式買賣合同中所確認的合同總價）。該指標與商品房銷售面積同口徑，也是累計數據。

 

　　商品房待售面積：指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建築面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建築面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建築、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。

 

　　房地產開發企業本年到位資金：指房地產開發企業報告期內實際可用於房地產開發的各種貨幣資金及來源渠道。具體細分為國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款和其他資金。該指標是累計數據。

 

　　房屋施工面積：指房地產開發企業報告期內施工的全部房屋建築面積。包括本期新開工的面積、上期跨入本期繼續施工的房屋面積、上期停緩建在本期恢復施工的房屋面積、本期竣工的房屋面積以及本期施工后又停緩建的房屋面積。多層建築物的施工面積指各層建築面積之和。

 

　　房屋新開工面積：指房地產開發企業報告期內新開工建設的房屋面積，以單位工程為核算對象。不包括在上期開工跨入報告期繼續施工的房屋建築面積和上期停緩建而在本期復工的建築面積。房屋的開工以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準。房屋新開工面積指整棟房屋的全部建築面積，不能分割計算。

 

　　房屋竣工面積：指報告期內房屋建築按照設計要求已全部完工，達到住人和使用條件，經驗收鑒定合格或達到竣工驗收標準，可正式移交使用的各棟房屋建築面積的總和。

 

　　土地購置面積：指房地產開發企業在本年內通過各種方式獲得土地使用權的土地面積。

 

　　土地成交價款：指房地產開發企業進行土地使用權交易活動的最終金額。在土地一級市場，是指土地最後的劃撥款、“招拍掛”價格和出讓價；在土地二級市場是指土地轉讓、出租、抵押等最後確定的合同價格。土地成交價款與土地購置面積同口徑，可以計算土地的平均購置價格。

 

　　2.統計範圍

 

　　有開發經營活動的全部房地產開發經營法人單位。

 

　　3.調查方式

 

　　按月（1月份除外）進行全面調查。

 

　　4.全國房地產開發景氣指數簡要說明

 

　　全國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）遵循經濟周期波動的理論，以景氣循環理論與景氣循環分析方法為依據，運用時間序列、多元統計、計量經濟分析方法，以房地產開發投資為基準指標，選取了房地產投資、資金、面積、銷售有關指標，剔除季節因素的影響，包含了隨機因素，採用增長率循環方法編製而成，每月根據新加入的數據對歷史數據進行修訂。國房景氣指數選擇2012年為基年，將其增長水平定為100。通常情況下，國房景氣指數100點是最合適的景氣水平，95至105點之間為適度景氣水平，95以下為較低景氣水平，105以上為偏高景氣水平。

 

　　5.東、中、西部和東北地區劃分

 

　　東部地區包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個省（市）；中部地區包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6個省；西部地區包括內蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、雲南、西藏、陝西、甘肅、青海、寧夏、新疆12個省（市、自治區）；東北地區包括遼寧、吉林、黑龍江3個省。

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