北京房價連跌5個月
IT新貴出手大買“高性價比”豪宅
■本報記者 王麗新
穩中有降的北京樓市，臨近年底，迎來了開發商為搶收業績集中推盤的階段。
“今年年底到明年一季度，將是購房窗口期。”某房企高管向《證券日報》記者表示，市場雖然較冷，但從需求端來看，購房需求是被壓制的，隨着房企推盤量增加，預計市場會有所變化，但房價提升的可能性不大。
事實上，《證券日報》記者注意到，自今年5月份以來，北京新房價格始終保持環比下跌或持平的狀態，二手房價格則已連續下跌6個月，且下跌的幅度始終位居全國第一。
房價持續下跌，加上10月份以來多家開發商都在积極推盤，市場可供選擇房源增加，有些購房需求不再觀望，開始出手。據《證券日報》與多位業內人士交流獲悉，在新建住宅市場，“高性價比”豪宅交易量明顯增加，而30歲－40歲的年輕化富豪成為購買主力，其中包括大量IT新貴。
“8萬元＋”豪宅成交量增加
根據亞豪機構統計數據显示，2017年10月份，北京公寓豪宅（成交單價8萬元/平方米以上）市場共實現成交160套，成交面積2.89萬平方米，環比分別增加17%、14%，這一成交量也創造了近5個月的新高。與此同時，10月份，北京公寓豪宅市場成交均價為95155元/平方米，環比上月小幅下跌。
亞豪機構市場總監郭毅表示，從成交環線分佈中可以看出，10月份，二、三環之間的公寓豪宅實現成交111套，佔比高達近七成，而成交均價僅94788元/平方米，甚至低於五、六環之間的成交均價。受到限價政策的影響，一些原本預計“10萬元+”的項目紛紛“降格”入市，以華潤崑崙域以及中國璽等為代表，這些新豪宅項目佔據了城市絕版位置，但在預售價格管制之下，不得不調低預期入市，使得項目性價比飆升，因此一經入市即出現快速去化。
事實上，這一輪限價政策確實對北京豪宅市場造成了很大影響。在入市被拖延了半年甚至一年的市場環境下，鑒於資金成本等諸多壓力，有些項目不得不以低於預期的預售價入市，這就造就了一批“高性價比”豪宅。
據亞豪機構分析，在10月份成交的“8萬元＋”公寓豪宅中，鑒於南城大發展現狀，丰台區為主戰場，其成交佔據市場份額已近半數。下一個豪宅聚集地，有可能是科技創新中心的“北清路”一帶。
年輕化富豪出手購房
事實上，《證券日報》記者也注意到，但凡北京規劃的政治中心、國際交往中心、文化中心都將滋生豪宅區。
清華同衡規劃設計研究院副院長、總規劃師袁牧表示，根據北京新的總體規劃來看，從石景山往北到海淀，再到昌平這條科技創新經濟帶來看，依靠國際交往和科技發展，這將是北京新生財富增長帶。
正如袁牧所示，依託中關村科學城的重點規劃，其輻射的北清路東端規劃和機場北線連接，未來有可能滋生高端豪宅區。在這一區域，高知、高精尖的年輕化人才將是主要購買力。
值得注意的是，從目前這一科技創新經濟帶來看，已經有一些“高性價比”豪宅嶄露頭腳。
北京城建·龍樾華府項目營銷總監金慕雪向《證券日報》等媒體表示，項目由10棟法式疊拼別墅構成，上下疊戶型為210平方米－270平方米。今年項目已經銷售了11億元貨值，其中大部分客戶都是新興產業或者IT新貴，他們多在30歲－40歲之間，隨着區域蓬勃發展帶來的財富增長使這些年輕人能夠購買1500萬元左右的別墅產品。
與此同時，位於北清路以北，在南紹板塊的泰禾拾景園項目自開盤以來交易量同樣不低。泰禾拾景園項目營銷總監劉琨向《證券日報》等媒體透露，雖然趕上了一系列的調控政策，但是銷售業績累計突破50億元。對於泰禾拾景園的客群，劉琨表示，客戶主要構成中，有兩個数字值得分享，一是學歷層次，89%的學歷是本科，67%的碩士以上；二是50%的客戶都從事創新類企業，是典型的高知、高精尖人群。
正如郭毅所示，“高性價比”的豪宅產品成交推動了豪宅市場的快速回升。郭毅認為，從供應方面來看，在剩下的兩個月當中，仍將有部分公寓豪宅項目預計入市，受到限價長期管制的影響，年內入市的公寓豪宅項目在價格方面均有一定優勢，而隨着這些項目的入市去化，預計2017年剩下的兩個月當中公寓豪宅市場成交將保持穩中回升的趨勢。
同時，郭毅進一步強調稱，從未來趨勢來看，“限房價、競地價”政策已在土地市場全面執行，未來不管是中低端產品，還是高端項目均規定了限售價格，尤其是在位置較好的地塊當中，激烈的競爭使得土地成本居高不下，高昂的土地成本與限定售價的矛盾當中，時間成本成為唯一可控因素，因此項目入市周期普遍縮短，豪宅市場也將進入高周轉狀態。
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